マンスリーマンションの途中解約で違約金を請求されたら｜契約類型別の対応と返金請求の進め方【2026年夏更新】

更新日：2026年7月25日

監修：行政書士（登録番号：第22080418号）

「契約書に書いてあるのだから、払うしかないのだろうか」――マンスリーマンションを予定より早く解約したところ、残り期間の賃料に相当する違約金を請求された。あるいは退去した後になって、契約時に説明のなかった清掃費や原状回復費が上乗せされた請求書が届いた。この記事にたどり着いたのは、そういう状況ではないでしょうか。

結論から申し上げます。契約書に違約金の定めがあることと、その金額をそのまま支払う義務があることは、同じではありません。マンスリーマンションは事業者によって契約の法的な性質が異なり、その違いによって中途解約のルールも、違約金条項がどこまで通用するかも変わってきます。

ただし、通知書を出せば必ず全額が戻る、という性質のものではありません。争いうる部分と、争っても通りにくい部分があります。この記事はその線引きを示すことを目的としています。

30秒セルフチェック：あなたの請求は争いうるか

まず、ご自身の状況が「争う余地のあるケース」に当たるかを確認してください。当てはまる項目が多いほど、減額や返金を主張しうる余地は大きくなります。

まず契約書のどこを見るか――賃貸借契約か施設利用契約か

マンスリーマンションという言葉は、法律上の用語ではありません。同じ「マンスリーマンション」という名称で募集されていても、実際に交わされている契約の法的な性質は、事業者によって大きく二つに分かれます。

二つの類型

表題ではなく「実態」で判断されうる

ここが重要な点です。契約書の表題が「施設利用契約書」となっていても、それだけで借地借家法の適用が当然に排除されるわけではありません。裁判実務では、契約の名称ではなく実際の使用実態を踏まえて、建物の賃貸借に当たるかどうかが判断されうると考えられています。

判断の材料になりうる事情としては、次のようなものが挙げられます。

• 生活の本拠として使用していたか――住民票を移していたか、郵便物の宛先にしていたか、その部屋から通勤・通学していたか
• 鍵の管理――利用者が鍵を占有し、事業者が自由に立ち入れない状態だったか
• 清掃・寝具交換などのサービス――ホテルのように定期的に事業者が室内に入るのか、利用者が自分で管理するのか
• 利用期間――数日単位の宿泊に近いのか、数か月にわたる居住なのか
• 家具家電・什器の帰属――備え付けの範囲と、利用者による持ち込みの有無

これらは総合的に考慮されるものであり、一つ当てはまるから直ちに結論が決まる、というものではありません。ご自身のケースがどちらに当たるかを自己判断で断定せず、「争いうる論点として残っている」と捉えておくのが安全です。

契約書で必ず確認すべき5つの条項

1. 契約期間――始期と終期、期間の定めの有無
2. 中途解約条項――解約できるか、予告期間は何日か、書面が必要か
3. 違約金・解約金の額と算定方法――定額か、残期間の賃料相当額か、算定根拠が書かれているか
4. 原状回復・清掃費の負担――金額が明示されているか、「実費」とだけ書かれていないか
5. 敷金・保証金の返還時期と控除項目――いつまでに、何を差し引いて返すと書かれているか

契約類型で変わる解約ルール

定期建物賃貸借契約の場合

マンスリーマンションで採用されることが多いのが、借地借家法第38条の定期建物賃貸借です。契約期間の満了によって更新されることなく終了する形態で、事業者にとっては期間管理がしやすいという利点があります。

この類型では、原則として期間の途中で解約することはできません。ただし、次の二つの経路があります。

① 契約書の中途解約特約による解約

多くのマンスリーマンションの契約書には、「◯日前までに書面で通知することにより解約できる」といった特約が置かれています。この場合、その特約に従って解約することになります。問題は、その特約に付随して定められている違約金の額が妥当かどうかであり、これは次の章で扱います。

② 法律に基づく中途解約の申入れ

借地借家法第38条は、居住用の建物であって床面積が200平方メートル未満のものについて、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、借主がその建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、借主から解約の申入れができる旨を定めています。この場合、申入れの日から1か月を経過することによって契約が終了するとされています。

施設利用契約・宿泊契約に近い形態の場合

借地借家法の適用がないと整理される契約では、原則として契約条項がそのまま解約のルールになります。「残期間の全額を申し受けます」と書かれていれば、その条項が出発点になるということです。

ただし、この場合でも消費者契約法によるチェックは及びます。個人が事業としてではなく契約している以上、その契約は消費者契約に当たり、不当な条項は無効となりうるからです。「借地借家法が適用されないから何も言えない」というのは誤りです。

どちらか分からないときの進め方

実務上、通知書の段階で契約類型を断定する必要はありません。むしろ断定すると、相手方から「その前提が誤っている」と反論され、本題に入る前に議論が止まってしまいます。

推奨されるのは、どちらの類型であっても成り立つ主張から書くという組み立てです。消費者契約法に基づく主張は、契約類型を問わず成立しうるため、この点を軸に据えるのが安定します。

中途解約の違約金はどこまで有効か

ここがこの記事の中核です。契約書に違約金の定めがあっても、その全額が当然に有効とは限りません。

消費者契約法9条1号――「平均的な損害」を超える部分

消費者契約法は、消費者契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、または違約金を定める条項について、同種の契約の解除に伴い事業者に生ずべき平均的な損害の額を超える部分は無効とする旨を定めています（同法9条1号）。

マンスリーマンションに当てはめると、こういうことになります。

「平均的な損害」とは、その事業者に現実に生じた損害そのものではなく、同種の契約が解除された場合に事業者に通常生ずべき損害の平均額を指すものと理解されています。具体的には、再募集にかかる広告費、清掃・原状回復にかかる実費、次の入居者が決まるまでの空室期間の賃料相当額などが、その中身として議論されます。

主張立証の負担という現実的な問題

注意すべき点があります。「平均的な損害を超えている」ことについては、原則として消費者の側が主張立証する必要があると整理されるのが一般的な理解です。ところが、事業者の内部コストは消費者には分かりません。

そこで実務上有効なのが、通知書の中で違約金の算定根拠の開示を求めるという進め方です。消費者契約法は、事業者に対し、こうした条項の算定根拠を説明する努力義務を定めています。根拠が示されなければその事実自体が交渉材料になり、示されれば内容を検証できます。どちらに転んでも、こちらの立場は改善します。

消費者契約法10条による主張

9条1号のほかに、同法10条もあります。民法その他の法律の任意規定に比べて消費者の権利を制限し、または義務を加重する条項であって、信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものは無効とされる、という規定です。

たとえば、「いかなる理由があっても解約を認めない」「支払済みの金員は名目を問わず一切返還しない」といった包括的な条項は、この規定によって争いうる対象になります。

法人契約・社宅の場合は結論が変わる

なお、実際に減額が認められるかどうかは、契約書の文言、解約の経緯、再募集の状況、事業者の対応姿勢といった個別事情に大きく左右されます。この記事は「無効である」と断定するものではなく、「無効を主張しうる余地がある」という枠組みをお示しするものです。

よくあるトラブル類型と、それぞれの反論の組み立て方

マンスリーマンションで発生する金銭トラブルは、大きく4つの類型に分かれます。ご自身がどれに当たるかを特定してから、対応を組み立ててください。

類型1：途中解約の違約金・日割り精算の拒否

あなたのケースはこれですか――「3か月契約のうち1か月で退去したのに、残り2か月分を全額請求された」

最も件数の多い類型です。反論の柱は次の3点になります。

• 算定根拠の開示要求――残期間全額が「平均的な損害」に相当する根拠を示すよう求める
• 再募集状況の確認――退去後、同じ部屋が募集サイトに再掲載されていないか。掲載日と賃料が分かるスクリーンショットは有力な材料になります
• 未使用分の対価という視点――提供されていない役務の対価を保持し続ける根拠を問う

類型2：清掃費・原状回復費の追加請求

あなたのケースはこれですか――「退去して2週間後に、契約時に聞いていない清掃費6万円の請求書が届いた」

この類型では、争点が二段階になります。

1. そもそも請求の根拠があるか――契約書に負担の定めがない費目は、請求の根拠自体を争いうる
2. 金額が妥当か――定めがある場合でも、実際に施工された内容と金額の対応が示されているか

賃貸借契約と整理される場合には、通常の使用によって生じた損耗や経年変化について借主が原状回復義務を負わない旨の民法の規定（621条）が手がかりになります。壁紙の日焼け、家具設置によるへこみ、画鋲の穴といったものは、通常損耗として整理されるのが一般的です。

請求書に「クリーニング一式 60,000円」としか書かれていない場合は、内訳と単価、施工前後の写真の開示を求めてください。開示できない請求は、その時点で交渉の余地が生まれます。

類型3：設備不良・物件説明との相違

あなたのケースはこれですか――「掲載写真と実際の部屋が違う」「エアコンが入居初日から効かず、修理されないまま退去した」

この類型は、こちらから減額を請求する側に回れるという点で他と性質が異なります。約束された状態の物件が提供されていないのであれば、その分の対価を支払う理由は乏しいからです。

ポイントは記録です。入居直後に撮影した室内写真、事業者への連絡履歴（いつ、何を、どの手段で伝えたか）、修理を求めたのに対応がなかった経緯。これらが揃っていると、違約金請求への反論としても機能します。「約束どおりの物件でなかったから解約した」という事情は、解約の正当性そのものを支える主張になりうるためです。

類型4：敷金・保証金が返還されない

あなたのケースはこれですか――「退去から2か月経つが、預けた保証金について何の連絡もない」

敷金については、民法に、賃貸借が終了して賃貸物の返還を受けたときに、受け取った金額から未払賃料等の債務額を控除した残額を返還しなければならない旨の規定が置かれています（622条の2）。つまり、明渡しが済んでいれば、返還を求めうる状態にあります。

確認すべきは次の3点です。

• 契約書に返還時期の定めがあるか（「退去後◯日以内」など）
• 控除する項目が契約書に明示されているか
• 実際に控除された金額の内訳が示されているか

なお、「保証金」「デポジット」といった名称であっても、実質が敷金と同じであれば同様に考えうる場合があります。一方で、いわゆる礼金・契約事務手数料のように、そもそも返還が予定されていない性質の金員もあります。名称ではなく、契約書上どういう性質のものとして定められているかを確認してください。

返金・減額を求める通知書の構成

ここからは、実際に相手方へ送る通知書の中身に入ります。感情ではなく構造で書くことが、この種の通知の要点です。次の6つのブロックで組み立ててください。

文例1：途中解約の違約金の減額を求めるケース

【　】の部分がご自身の情報に置き換える箇所です。

文例2：退去後の追加請求に対する反論

契約時に説明のなかった清掃費・原状回復費を請求されたケースの文例です。

自分で書く場合の3つの落とし穴

上の文例をそのまま使えば通知書は作れます。実際、ご自身で作成して解決に至る方もいらっしゃいます。ただし、当事務所にご相談いただくケースの中には、一度ご自身で通知を出した後で、かえって状況が難しくなったというものが少なくありません。典型的なのが次の3つです。

落とし穴1：不利になる事実を自分から書いてしまう

経緯を丁寧に説明しようとするあまり、「入居前から引っ越す可能性は考えていました」「担当の方には何度もご迷惑をおかけしました」といった記述を入れてしまうケースです。書いた側は誠実さのつもりでも、相手方から見ればこちらに不利な事実の自認として使われます。書面は残ります。一度書いた内容は撤回できません。

落とし穴2：法律の条文を挙げたが、前提が違っていた

「借地借家法により中途解約は自由です」「消費者契約法違反です」といった書き方をしてしまうケースです。前提となる契約類型の見立てが違っていた場合、相手方は本題に入る前にその一点だけを否定して回答を終わらせます。「ご指摘の法律は本件契約には適用されません」の一行で終わり、こちらは次の手を打ちにくくなります。

落とし穴3：期限と次の手続を書かず、放置される

「ご検討ください」で終わる通知書は、相手方にとって対応の優先順位が最も低い書面になります。マンスリーマンションの運営事業者は多数の契約を管理しており、期限のない要望は後回しにされます。期限と、期限を過ぎた場合に取りうる手続を書いておくことで、はじめて社内で処理されるべき案件として扱われます。

専門家（行政書士）が通知書を作成するメリット

では、書面作成を専門とする行政書士に依頼した場合、具体的に何が変わるのか。実務の観点から5点にまとめます。

依頼できる範囲と、できない範囲

誤解のないよう、あらかじめ明確にしておきます。

既に相手方に弁護士が就いている場合、訴訟に発展している場合、または金額が大きく本格的な争いになることが見込まれる場合には、弁護士へのご相談をご案内しています。この判断も含めて、初回のご相談で整理いたします。

内容証明郵便の出し方――法人あての宛先の書き方

相手方が法人である場合、宛名の書き方には押さえるべき点があります。

宛名は「本店所在地＋商号＋代表者名」が基本

法人には代表者がいます。通知の相手方は法人そのものですので、次の形が基本になります。

商号と本店所在地、代表者の氏名は、国税庁の法人番号公表サイトや法務局の登記事項証明書で確認できます。募集サイトに書かれている住所が営業所であることも多いため、登記上の本店所在地を確認することをおすすめします。

支店・営業所あてに送る場合

実際に契約手続をした店舗に送りたい、というご要望はよくあります。その場合でも、宛名は法人格を明示したうえで支店を併記する形にします。実務上は、本店あてと契約店舗あての2通を同時に発送するという方法が取られることもあります。本店に届いていれば「知らなかった」という対応を封じられ、契約店舗にも届いていれば実際の担当者に伝わる、という考え方です。

配達証明を必ず併用する

内容証明郵便は「どういう内容の文書を出したか」を証明する制度です。「相手にいつ届いたか」は証明されません。期限を設定する通知書では、到達日が起算点になりますので、配達証明を併せて申し込んでください。窓口で「配達証明を付けてください」と伝えるだけで手続できます。

書式のルール（1枚あたりの文字数・行数、同一内容の謄本を3通用意すること、取扱いのある郵便局に限られること、電子内容証明という選択肢など）については、基礎編の記事で詳しく解説しています。

→ ハラスメント・誹謗中傷は内容証明郵便で解決｜書き方と手続の基本

また、事業者の住所や連絡先が分からなくなってしまった、募集サイトが閉鎖されているといった場合の調べ方は、次の記事にまとめています。

→ 内容証明の住所がわからない時の対処法

通知しても応じない場合の選択肢

通知書を送っても回答がない、または全面的に拒否された場合、次の手段があります。

消費生活センターへの相談

消費者と事業者との間のトラブルについて、相談を受け付け、必要に応じて事業者との間の話し合いの仲介（あっせん）を行う窓口です。消費者ホットライン「188」に電話すると、最寄りの窓口につながります。費用はかかりません。

事業者側にとって、消費生活センターからの連絡は無視しにくいものです。通知書を出した記録があること自体が、相談時の説明を容易にします。「まず自分で通知したが、このような回答だった」と示せる状態は、あっせんの場でも有利に働きます。

少額訴訟・民事調停

いずれも弁護士に依頼せずご本人で申し立てることができます。裁判所のウェブサイトに書式が用意されており、簡易裁判所の窓口でも手続の案内を受けられます。

金額が大きい場合、相手方が争う姿勢を明確にした場合、あるいは相手方に弁護士が就いた場合には、弁護士へのご相談をご検討ください。

よくある質問

Q1. 契約書に「中途解約の場合、支払済みの金員は返金しない」と書かれていても争えますか

A. 契約書にそう書かれていることと、その条項が有効であることは別の問題です。個人が消費者として締結した契約であれば、消費者契約法9条1号・10条による主張を検討しうる余地があります。まずは条項の文言を確認してください。

Q2. すでに支払ってしまいましたが、後から返してもらえますか

A. 支払ってしまった後でも、返還を求めること自体は可能です。ただし、任意に支払った事実は交渉上不利に働きやすいのは事実です。支払いの際に「異議をとどめる」旨を伝えていたかどうかも影響しえます。時間が経つほど難しくなりますので、早めのご相談をおすすめします。

Q3. 会社が契約した社宅として住んでいた場合はどうなりますか

A. 契約者が法人である場合、消費者契約法は適用されません。この場合、契約の当事者は会社と事業者ですので、まずは勤務先の総務・人事の担当部署にご相談ください。ご自身が契約者ではないため、直接請求を受ける立場にないことも多くあります。

Q4. 退去してからかなり時間が経っていますが、まだ請求できますか

A. 債権については、権利を行使できることを知った時から5年、権利を行使できる時から10年で時効により消滅するのが原則です（民法166条）。ただし個別の事案で起算点の判断が分かれることがありますので、期間が空いている場合は早めにご確認ください。

Q5. 通知書を送ったら、相手を怒らせて余計こじれませんか

A. 感情的な文面であればその懸念はあります。一方、事実と根拠を整理した書面は、相手方にとっては社内で処理すべき案件として扱われるだけです。相手方は法人であり、担当者個人の感情で結論が決まる場面はほとんどありません。文面の性質が結果を分けます。

Q6. 自分で書くのと、依頼するのとで何が一番違いますか

A. 「何を書かないか」の判断です。文例をなぞって書くことは誰にでもできますが、ご自身の事情のうちどの事実を書き、どの事実を書かないかの見極めが、その後の展開を大きく左右します。書いてしまった不利な事実は撤回できません。

Q7. 相談するときに何を用意すればよいですか

A. ①契約書の写し（全ページ）、②請求書または精算書、③解約を申し入れた日と退去日が分かるもの、④事業者とのやり取りの履歴（メール・チャット）、⑤募集時の広告やウェブページの記録。この5点があれば、初回のご相談でおおよその見通しをお伝えできます。すべて揃っていなくても構いません。

まとめ

マンスリーマンションの違約金・追加請求への対応は、次の3ステップで進めてください。

契約書に書いてあるという一点だけで諦める必要はありません。同時に、必ず全額が戻るという保証もありません。争いうる範囲を正確に見極め、その範囲で主張する――これが、この種の問題で最も回収につながる進め方です。

ご相談の際は、契約書の写しをご用意いただけると、初回で具体的な見通しをお伝えできます。「依頼するかどうかはまだ決めていない」という段階でも構いません。

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* 本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の事案についての法的判断を示すものではありません。記載内容は執筆時点の法令に基づいています。
* 当事務所がお受けできるのは、ご本人名義の書面作成支援です。相手方との代理交渉・示談交渉はお受けしておりません。紛争性が顕在化している場合、相手方に弁護士が就いている場合は、弁護士へのご相談をご案内いたします。